| 不動産の税金あれこれ |
08/May.2008 [Thu] 15:06 |
不動産取得税について
不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときにかかる税金です。有償・無償の別を問いません。
■納める方
土地や家屋を、有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築（新築・増築・改築）などによって取得した方です（個人、法人を問いません。）。
■納める額
取得した不動産の価格(課税標準額)(注1)×税率(注2)＝税額
（注１） 不動産の価格とは、不動産の実際の購入価格や建築工事費ではなく、固定資産評価基準によって評価し決定された価格（評価額）で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます（新・増築家屋等は除きます。）。
ただし、平成２１年３月３１日までに宅地を取得した場合は、取得した不動産の価格×１／２を課税標準額とします。
（注２） 平成１５年３月３１日以前に不動産を取得した場合、税率は４％です。ただし、住宅を取得した場合は３％となります。
平成１５年４月１日から平成１８年３月３１日までに不動産を取得した場合、税率は３％です。
平成１８年４月１日から平成２１年３月３１日までに住宅又は土地を取得した場合、税率は３％です。
平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日までに住宅以外の家屋（店舗・事務所等）を取得した場合、税率は３．５％です。
平成２０年４月１日以後に住宅以外の家屋（店舗・事務所等）を取得した場合、税率は４％です。
■納める時期と方法
申告をする場合に徴収猶予と税の減額申請の用紙が各税事務所にあるので該当する方はその書類も必要です。
各都道府県税事務所・支庁から送られてくる納税通知書で、納税通知書に記載してある納期限までに、各税事務所（各税支所）・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで納めます。
■不動産を取得したときの申告は
不動産を取得した日から３０日以内に、土地・家屋の所在地を所管する税事務所（税支所）・支庁へ申告してください。未登記家屋を取得した場合や登記の中間省略をした場合も申告が必要です。
不動産取得税の減免について。
新築の場合
固定資産税評価額の1200万円が控除の対象となります。
但し、控除には一定の床面積や一定の土地までが対象となっています。
家屋（家）の部分
５０�岼幣紕横苅悪岼焚次�
注：現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含みます。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
家屋の価格から1200万円（それ以下の場合は0円になりますよね）を引いた額の３％
例 家屋の価格「1300万円」−1200万円＝100万円×3％＝3万円（税金）
例 家屋の価格「1100万円」−1100万円（上限が1200万円です）＝0円×3％＝0円（免除）
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これはあくまで家屋（住宅）の取得税です。土地の場合も居住用（マイホーム用）の土地を取得した場合は減免の措置がありますので、後日アップします。
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| 不動産の税金あれこれ |
05/May.2008 [Mon] 11:22 |
マイホームを買い換える際に損が出る場合の控除
確定申告書を提出する個人が、平成16年1月1日から平成21年12月31日までの間に譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用の譲渡資産(マイホーム)の譲渡(その個人の親族等に対する譲渡や贈与又は出資による譲渡を除きます。以下「特定譲渡」といいます。)をした場合において、譲渡した年の前年の1月1日からその特定譲渡をした年の翌年12月31日までの間に買換資産(新たなマイホーム)の取得(建設を含みます。 また、贈与による取得及び金銭債務の弁済に代えてする代物弁済としての取得は除かれます。)をし、かつ、その取得をした年の翌年12月31日までの間に居住の用に供したとき又は供する見込みであるときは、そのマイホームの特定譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額に係るものとして一定の方法により計算した金額(以下「居住用財産の譲渡損失の金額」といいます。)について、 一定の要件の下で、他の所得と損益通算する特例及び特定譲渡の年の翌年以後3年内の各年分の総所得金額等の金額の計算上一定の方法により繰越控除する特例の適用を受けることができます。
■確定申告する個人というのは一般の自営業の方だけでなく、サラリーマンの方も含まれます。確定申告しないとこの特例は受けられないので注意！です。
■借金のために売却した場合や親族などに売却した場合は適用されない特例です。
これらの特例を受けるためには、買換資産（新たなマイホーム）を取得した年の年末又は繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において「買換資産」（新たなマイホーム）に係る住宅借入金等があるなど一定の要件を満たしている必要があります。 また、マイホームの売却金額のうちに土地又は土地の上に存する権利(借地権等)の面積が500平方メートルを超えるものが含まれている場合には、その土地又は土地の上に存する権利のうち500平方メートルを超える部分に相当する居住用財産の譲渡損失の金額については、損益通算の特例の適用を受けることはできますが、繰越控除の特例の適用を受けることはできません。
■損益通算の特例は単年（売って損が出た年の確定申告時に）で各種所得とあわせ、所得税の課税金額から控除できるものです。それでももっと損が出ていて、単年では控除しきれない場合に、繰越控除の特例が適用されます。
■しかし、500�屬鯆兇┐襪發良�分の損は繰越控除の特例は受けられません。（損益通算の特例は適用できます。）
なお、居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年の翌年以後3年内の各年分のうち、合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の特例の適用を受けることはできません。
また、次のいずれかに当てはまる場合には、これらの特例の適用を受けることはできません。
1 損益通算の特例の適用を受けて損益通算しようとする年の前年以前3年以内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失の金額について、損益通算の特例の適用を受けている場合
2 譲渡資産の特定譲渡をした年の前年又は前々年において行った資産の譲渡について次の特例の適用を受けている場合
(1) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(2) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
(3) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(4) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
(5) 相続等により取得した居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(旧措法36の2)
(6) 相続等により取得した居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(旧措法36の5)
3 譲渡資産の特定譲渡をした年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合
■例えば・・・・
5年以上前に買った中古一戸建てを２つの不動産を持っていたとします。１つは２年前に売却して、「居住用資産の買換え特例」を受けた。２年のうちにもう一つの家に住んでいて、売却した際に損がでた。しかし今回売却し損したほうの損益通算は出来ません。となります
平成１８年の３月に１つ目を売却し買換え特例などを利用した場合には平成２０年中に２つ目を売却していると適用が受けられません。
■２つの不動産両方に損が出た場合も売却時期が一定の期間であれば両方に損益通算の特例は利用できないとなっています。
平成１７年３月に１つ目を売却し特例を使った場合は平成２１年になるまでは同じ特例は使えません。
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| 不動産の税金あれこれ |
03/May.2008 [Sat] 19:15 |
マイホームを買い換えたときの特例２
マイホームの買換えの特例を受ける場合、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。
■マイホームを買い換えたときの特例１で詳しく書いてあります。
売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。
所得税がかかる場合の譲渡所得の計算は次のようになります。
(1) 収入金額の計算
売った金額−買い換えた金額
(2) 必要経費の計算
(売ったマイホームの取得費＋譲渡費用)×((1)÷売った金額)
(3) 譲渡所得の計算
(1)−(2)
(注) マイホームの買換え特例の適用要件については「マイホームを買い換えたときの特例１」確認してください。
（例）
売ったマイホームの金額が1億円、買い換えたマイホームの金額が7000万円、売ったマイホームの取得費が1000万円、売るためにかかった費用が500万円の場合です。
（1） 収入金額の計算
売った金額−買い換えた金額＝1億円−7000万円＝3000万円
（2） 必要経費の計算
（売ったマイホームの取得費＋譲渡費用）×（（1）÷売った金額）
＝（1000万円＋500万円）×（3000万円÷1億円）＝450万円
（3） 譲渡所得の計算
（1）−（2）＝3000万円−450万円＝2,550万円
■居住用財産の特例（３０００万円控除）を利用したほうがいいですね。しかし、居住用財産の特例と併用は出来ませんのでご注意を！
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| 不動産の税金あれこれ |
02/May.2008 [Fri] 12:41 |
マイホームを買い換えたときの特例
特定のマイホーム(居住用財産)を、平成21年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。
（注）説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。
この場合、課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合に、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということです。なお、売却代金よりも少ない金額でマイホームを買い換えた場合（例えば上記で3000万円のマイホームに買い換えた場合）については、マイホームを買い換えた時の特例２（後日アップする予定）で説明します。
2 特例を受けるための適用要件
(1) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。
■譲渡益（売って出た利益）が３０００万円以内の場合は３０００万円の特別控除を使ったほうがわかりやすいかも・・・
(2) 自分が住んでいる家屋や敷地を売ったこと。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに家屋やその敷地を売ったこと。
■この条件は住まなくなったマイホームの売却と同じですね。
(3) 売った年の1月1日において、売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超え、かつ、売った人の居住期間が10年以上であること。
■平成２０年の５月１日に売却した場合は平成２０年の１月１日現在で所有期間が１０年を超えてなくてはいけません。※１０年ぴったりではだめなのです。１月２日に所有した人は注意！
注意！！では平成２０年６月１日にならないと所有期間が１０年超にならない人は平成２１年に売却しないと特例が使えないとなります。
■売った人の居住年数が１０年以上も必要条件ですから、土地を買ってしばらく寝かして数年たってから住み始めた人は要注意！
(4) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
■建物の広さが５０�屐別鵤隠機ィ可據飽幣紂‥效呂旅�さが５００�屐別鵤隠毅院ィ可據飽焚次、┛幣紂Π焚爾良充┐両豺腓錬毅悪屬癸毅娃悪屬�っかりも入ります。
「建物が１５坪です」といった場合は５０�岼幣紊砲呂覆蠅泙擦鵑里�注意です。
(5) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
■マイホーム用地を平成１９年に買って、今のマイホームを平成２０年に売却できたとなると平成２１年の年末までに建物を新築して住み始めなければいけませんね。
(6) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。
■耐火建築物の中古住宅⇒マンションなんかも入ります。RC造やSRC造など耐火建築物か確認する場合は建築確認を見るとわかります。
(7) マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
(8) 売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。
■マイホームを先に売却して３０００万円控除を受けてしまったらこの「買換えの特別控除」は使えませんよ。
3 適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
(2) 売った資産の登記事項証明書
(3) 買い換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など
(4) 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し(売った日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し等で、売った資産における居住期間が10年以上であることを明らかにするもの
(5) 買い換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し
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| 不動産の税金あれこれ |
01/May.2008 [Thu] 18:15 |
マイホームを売った場合の税金
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
マイホームを売った場合には譲渡益（売って出た利益）の３０００万円までは控除（税金の対象から外れる）されます。
しかし、その「マイホーム」と言われている定義はちゃんとありますのでご注意を！！
１ 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
今は建物だけを売るというのはなかなかないですよね。しかし、「定期借地権」なんていうのもありますから、こんな風に書かれています。
以前住んでいた家で住まなくなってから・・・・・というのを実例で見てみましょう！
佐藤さんが平成１７年３月に仕事の都合で引っ越しました。マイホームにいずれは戻ってくると思っていた佐藤さんは近くにいたご両親に家の管理を頼み、社宅へ
しかし平成１９年４月に辞令が出て、海外赴任する事になりました。
やっぱり自宅を売ってしまおう！っという事になり、平成２０年２月に売却、その際に計算すると約３００万円の譲渡益が出ました。
佐藤さんの税金は・・・・
平成１７年から３年目ですから 平成２０年の１２月末日までに売却すると３０００万円の特別控除が使えます。
しかし、それがもし平成２１年まで延びてしまったら ３０００万円控除は使えません。
注意！！ 住まなくなった年から数えて３年目の年末までなら３０００万円控除は使えます。きっかり３年間ではありませんので間違えないで下さい。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
しょっちゅう家を買い換えている人は注意！してくださいね。又、双方持ち家の方がご結婚して、１年前に片方の家を売りその際に３０００万円控除を利用した、２年後に買い換える為に共有名義にしていた家を売却してその時も譲渡益が出た（３０００万円以上）なんていう場合は１年前に３０００万円控除を利用した人の分の控除は使えませんから注意が必要ですよね。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
家を取り壊した場合には注意！が必要ですね。
(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
２ 適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
３ 適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
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